Cuando oímos hablar de vicios ocultos podemos pensar en algún hábito poco saludable, un secreto que ocultamos a otras personas, pero la realidad es que este término es un concepto legal referido a viviendas y propiedades inmobiliarias.
Los vicios ocultos son ocultos porque son poco perceptibles, y vicios porque son desperfectos, pero, sabemos realmente qué son y cómo poder reclamar en caso de detectarlos.
¿Qué son vicios ocultos en el terreno legal?
Los vicios ocultos son desperfectos, defectos o aspectos estructurales de una vivienda que recibe el comprador cuando adquiere la propiedad pero que no son fácilmente visibles. De este modo, si la operación de compraventa se ha producido entre particulares, el comprador tiene derecho a reclamar su reparación, siempre que se ajuste a los tiempos y condicionantes adecuados.
En cualquier caso, es importante reseñar que el calificativo de ocultos está muy bien traído porque su presencia en los bienes no siempre impide su utilidad. Son vicios ocultos ciertas afecciones que reducen la vida útil del bien o su productividad pero sin impedir su uso, aunque también lo son desperfectos de mayor gravedad.
La diferenciación entre unos defectos y otros es lo que marca, a menudo, la posibilidad de reclamar por parte del comprador. Dependiendo de la gravedad de estos problemas, que pueden ser más estructurales o con carácter más estético, sin afectar a la funcionalidad, las posibilidades de alcanzar el éxito con la reclamación varían.
¿Cómo actuar frente a los vicios ocultos?
Cuando un comprador es consciente de que sobre la propiedad que ha adquirido pesan vicios ocultos, puede poner en marcha tres acciones de reclamación, que consistirán básicamente en devolver la propiedad y recibir su dinero, es decir, resolver el contrato; habilitar una fórmula para ajustar la cantidad a pagar; o bien que el vendedor solucione esos vicios ocultos.
Las dos primeras acciones están reseñadas en el Código Civil, en concreto en el artículo 1486. La tercera, que es la reparación, también está fijada en el Código Civil, pero en el artículo 1484.
En esos artículos se pone de manifiesto que los desperfectos en la propiedad tendrán que impedir de algún modo el uso de la cosa comprada o, en caso de que el comprador los conociera, disminuir el precio de venta.
A su vez, solo son vicios ocultos cuando son poco visibles y no son manifiestos, pues el objetivo es que no pueda existir mala fe por parte del comprador para reclamar desperfectos que ya conocía previamente.
La acción redhibitoria
Esta posibilidad, la acción redhibitoria, es una de las que fija el CC en su artículo 1486 para actuar frente a los vicios ocultos. La literalidad del artículo dice “el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”.
La primera acción es lo que se conoce como acción redhibitoria, donde se permite al comprador exigir la devolución de su dinero por parte del vendedor. Además, es posible exigir una indemnización en caso de que se haya producido un perjuicio con la venta.
Para este punto es imprescindible que actúe la Administración de Justicia, que es la que determinará que el vendedor actuó con dolo y conocía la presencia de los vicios ocultos antes de la operación de compraventa.
El comprador dispone de seis meses de plazo desde que adquiere la propiedad o cosa comprada. Pasado ese plazo no podrá reclamar una acción redhibitoria.
La acción indemnizatoria
Otra opción incluida en el artículo 1486 del CC, y que aparece en la literalidad del mismo, es la acción indemnizatoria, o Quanti minoris, por su terminología en latín. En este caso, el vendedor deberá rebajar el precio de venta, pero de manera indirecta.
Es decir, una vez se ha realizado la operación de compraventa, al precio acordado, y se detectan vicios ocultos, el comprador recibirá la diferencia de dinero entre lo que pagó inicialmente y lo que le habría correspondido pagar en caso de conocer estos desperfectos.
La persona encargada de valorar esos vicios ocultos es un perito, y el tiempo que dispone el comprador para reclamar es el mismo que en la acción redhibitoria, seis meses para las viviendas de segunda mano. En caso de que sean viviendas de nueva construcción, el plazo se extiende hasta los dos años.
La acción de saneamiento
Una última posibilidad es que el vendedor repare esos desperfectos, una medida que está anunciada en el artículo 1844 del CC, pero que se explica con detalle en el 4865 CC, donde se fija la obligación de hacer en lugar de dar. Esto implica que el comprador no recibe una minoración en el precio, sino que es el vendedor el que debe arreglar el bien y entregarlo en perfectas condiciones, sin vicios ocultos la propiedad.
Los plazos a disposición del comprador han de ser entendidos como de caducidad, por lo que no existe interrupción. Una vez pasado ese tiempo, se pierde el derecho a reclamar por vicios ocultos.
