El cambio de uso comercial de ciertos locales para ser disfrutados como vivienda, es una tendencia en alza en casi todas las comunidades autónomas. El resultado siempre es conveniente para quienes se animan a encarar los trámites legales y la respectiva reforma.
En los últimos años se percibe una marcada subida de precios en el ámbito inmobiliario. Las operaciones de compra y venta de inmuebles, sobre todo en las grandes capitales de nuestro país, experimentan una lenta aunque sostenida escalada, cuyo futuro es aún incierto.
Como resultado, han aparecido diferentes opciones en el plano de las inversiones para inmuebles, sobre todo para quienes buscan capitalizarse mediante la compra de una propiedad para uso habitacional.
Entre estas alternativas, se destaca la tendencia de convertir local en vivienda, ya sea para vivienda propia o para alquilar a terceros. De acuerdo a quienes ya lo han intentado y al consejo de los especialistas en el tema, como es el caso de Santa Fe Arquitectos, con más de 15 años de experiencia en el sector de la contrucción, el proyecto no solo es posible sino también muy rentable, siempre y cuando se encuadre en el marco regulatorio.
Como una estimación general, habrá que decir que el inmueble se revaloriza entre un 50% y un 80% luego de este cambio de uso y reforma. Sin embargo, es conveniente analizar toda la información y asesorarse con expertos antes de dar los primeros pasos.
Momento de oportunidades
El incierto panorama económico que se plantea por la crisis del Covid-19, permite sin embargo vislumbrar algunas tendencias. Una de ellas, es que el comercio online continuará incrementándose y por lo tanto, bajará el precio de venta o alquiler de locales de uso comercial.
Por ello, para quienes tenían un proyecto de conversión de uso comercial en habitacional, este es el momento más oportuno.
Además, a la hora de obtener financiación por parte de los bancos, también sopla viento a favor. Cuando se trata de un local comercial, las entidades bancarias financian el 50 % del valor de tasación. En cambio, si se trata de una vivienda, dicha financiación alcanza al 80% y a veces, el 100% del valor tasado.
Primeros pasos
Sólo hay un camino para dar los primeros pasos de un proyecto de estas características: confiando en especialistas, tanto para lo legal como para la reforma en sí.
Cualquiera sea la ciudad o comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, la conversión de uso comercial a vivienda implica trámites burocráticos bastante complejos y es necesario conocer en detalle el marco regulatorio. Las sanciones por hacer habitacional un local que no cumplía la normativa vigente, suelen ser más costosas que el proyecto.
Cuando se haya comprobado que el local es apto para ser convertido en vivienda, el siguiente paso será elaborar un Proyecto de Cambio de Uso. El encargado de redactar y firmar dicho proyecto, debe ser un arquitecto debidamente colegiado.
A partir de aquí, los trámites siguen un camino similar al de otras reformas. Se solicita la licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente y se abonan las tasas requeridas.
Cuando finalizan las obras, un técnico del Ayuntamiento visita la nueva vivienda para corroborar que los trabajos se han realizado de acuerdo al proyecto y, en caso de que todo esté de acuerdo a la ley, se emite una Licencia de Primera Ocupación.
En el notario de escritura el inmueble como vivienda, se modifican los datos en catastro para su nuevo uso y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En pocas palabras, no es un procedimiento imposible pero sí complejo, donde habrá que cumplir al pie de la letra cada estipulación para no incurrir en ilegalidades y sanciones.
¿Cualquier local puede ser transformado en vivienda?
En principio, no. Debe cumplir varios requisitos y por ello es recomendable encargar un estudio de viabilidad a un profesional.
El local tiene que reunir las condiciones para ser considerado “vivienda” que determine el Ayuntamiento en su reglamentación de urbanismo y cada municipio tiene su propio marco normativo para estas cuestiones: no se exigen los mismos requisitos en Madrid que en Oviedo.
A pesar de las diferencias de lo exigido por cada Ayuntamiento, como norma general todos coinciden en regular los accesos, las alturas libres, las superficies mínimas, las fachadas, la ventilación, la iluminación y la evacuación.
Otro aspecto a tener en cuenta, es la Comunidad de Vecinos en la que se inserta el inmueble. La Comunidad no puede prohibir el cambio de uso del local, a priori, ni es necesario contar con su autorización. Sin embargo, las normas urbanísticas municipales sí pueden limitar el proyecto si, por ejemplo, el local se halla en planta baja y dificulta de alguna forma las condiciones de habitabilidad de la Comunidad de Vecinos.
De cualquier forma, es imprescindible estar informados de todos los impedimentos que pueden aparecer en el proyecto para encararlo sobre terreno firme.
Casos de éxito
Lo dicho: el camino es difícil pero no imposible. Y existen miles de casos de locales convertidos en viviendas que hoy son modernos y espaciosos lofts, destinados a uso turístico o habitacional.
Por lo general, las obras que vieron la luz, han transformado locales diáfanos o almacenes, en viviendas tipo loft o de un dormitorio, bien iluminados, con una distribución funcional y amplias ventanas.
La revalorización y rentabilidad de estos inmuebles, ha superado cualquier expectativa, justificando los desafíos burocráticos y la inversión de tiempo y dinero para la reforma. Al fin y al cabo, para cumplir un sueño, habrá que tomar las decisiones adecuadas, en el momento adecuado.